防止“面粉貴過面包” 多地土拍不再價高者得
2017-06-07
6月6日，萬科以總價25.31億元(yuan)+住宅總建筑面(mian)積自持100%+自持年限70年，拿下廣東省佛山市南海(hai)區桂城C22街區地(di)段逾5.5萬平方米地(di)塊(kuai)。
6月(yue)5日，杭(hang)州主城區競(jing)拍三幅宅地，三家競(jing)拍成功的房(fang)企自持比(bi)例(li)達到41%、36%和36%。
6月2日，南京掛出11幅地(di)塊，同時取消土地(di)競拍搖(yao)號，改(gai)為競爭保障(zhang)房建設面(mian)積。
進(jin)入初夏，土地(di)拍(pai)(pai)(pai)賣市場(chang)風(feng)向(xiang)突(tu)變，從過(guo)去的競拍(pai)(pai)(pai)地(di)價(jia)(jia)，到(dao)競拍(pai)(pai)(pai)自持面積或(huo)保障房面積。一些(xie)業內(nei)人(ren)士表(biao)示，從多地(di)控制地(di)價(jia)(jia)的措施來(lai)看，用意非(fei)常明確(que)，就是防止“面粉價(jia)(jia)超過(guo)面包價(jia)(jia)”，堵(du)住炒房者的“房價(jia)(jia)隨地(di)價(jia)(jia)上漲”的預期。
多地要求自持
從多地(di)的土地(di)拍(pai)賣情(qing)況來(lai)看，自持似乎(hu)成了一個標(biao)配。
6月6日上午，經過近40分鐘的(de)現場競價(jia)，萬(wan)科以總(zong)價(jia)25.31億(yi)元+住宅總(zong)建筑面積自(zi)持100%+自(zi)持年限(xian)70年，拿下佛山桂城C22街區地(di)段逾(yu)5.5萬(wan)平方(fang)米地(di)塊。這意(yi)味著萬(wan)科將變成房東，以后主要靠租賃盈利(li)。
6月5日，杭州拍賣主城區的(de)下沙、三(san)塘、濱江三(san)幅宅地，第一次報(bao)價(jia)溢價(jia)率就達到70%，直接(jie)跨過現房銷售，進入(ru)自(zi)(zi)持比例的(de)競爭。三(san)幅地塊的(de)勝出方分(fen)別是金地、中冶和(he)保利(li)，自(zi)(zi)持比例分(fen)別達到41%、36%和(he)36%。
同日(ri)，天津(jin)市(shi)掛出(chu)(chu)面積為229354.1平方米的(de)地塊(kuai)出(chu)(chu)讓，要求競(jing)買人(ren)在接受75億元掛牌起始(shi)價和配建(jian)(jian)5萬平方米棚戶區改造(zao)安置商品(pin)房(fang)的(de)條件(jian)下，直接競(jing)報(bao)自(zi)持住房(fang)建(jian)(jian)筑面積，不再競(jing)報(bao)土(tu)地價格。
據統計，目前至少有10多個熱點城市開(kai)始(shi)限(xian)制(zhi)地價，要求開(kai)發(fa)商自(zi)持一(yi)定的(de)比例。業內人士表示，自(zi)持對(dui)開(kai)發(fa)商來(lai)說是一(yi)個不小(xiao)的(de)挑戰，考驗(yan)著未來(lai)的(de)盈利(li)模式和能力。
競爭保障房建設面積
有的城(cheng)市在要求開發商自(zi)持的同時(shi)，還(huan)要求建設一定比例的保障房等。
6月2日，南京市規定，當住(zhu)宅、商(shang)業(ye)地(di)塊(kuai)溢價(jia)超出(chu)45%時，超出(chu)部分不計入房(fang)價(jia)成本(ben)，競(jing)(jing)價(jia)達到(dao)(dao)最高(gao)(gao)限價(jia)的80%，申領銷許需達到(dao)(dao)相應條件。當網(wang)上(shang)競(jing)(jing)價(jia)達到(dao)(dao)最高(gao)(gao)限價(jia)的90%時，商(shang)品住(zhu)宅必須現房(fang)銷售。達到(dao)(dao)最高(gao)(gao)限價(jia)時仍有競(jing)(jing)買人(ren)要求繼(ji)續競(jing)(jing)買的，停(ting)止(zhi)競(jing)(jing)價(jia)，改為在本(ben)地(di)塊(kuai)內競(jing)(jing)爭保障性住(zhu)房(fang)建筑面(mian)積，每次(ci)保建面(mian)積200平方米，認建面(mian)積最多者為競(jing)(jing)得人(ren)。
珠海（樓盤）市(shi)本月初也開啟了(le)土地(di)(di)拍(pai)賣(mai)全新模(mo)式。與傳(chuan)統“價高者得”的模(mo)式不同，許多地(di)(di)塊由競(jing)價轉(zhuan)為競(jing)配人才住(zhu)房(fang)或公共租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)面積。此外，為了(le)吸引產業進駐，部分(fen)地(di)(di)塊還限(xian)制10年(nian)不得交易(yi)，只能賣(mai)給拿(na)地(di)(di)企業員工。而(er)在珠海西區，政府還對部分(fen)地(di)(di)塊作了(le)投資強(qiang)度和(he)營(ying)業額規定。
5月26日，上海出讓(rang)位于(yu)臨港蘆潮港社區(qu)和奉(feng)賢區(qu)奉(feng)城(cheng)鎮的(de)三幅(fu)地塊(kuai)，起價22.1億元(yuan)，最后(hou)分(fen)別被保利、中建(jian)、中海三家央(yang)企獲得，總成交價29.3億元(yuan)。其中，奉(feng)賢區(qu)地塊(kuai)和臨港地塊(kuai)被要求(qiu)建(jian)設5%的(de)保障房（合計約7282.54平(ping)方(fang)(fang)米(mi)）無償移(yi)交給政(zheng)府，奉(feng)賢區(qu)地塊(kuai)還(huan)需(xu)自持15%的(de)住宅（17151.12平(ping)方(fang)(fang)米(mi)）作為廉租房。
降溫土地拍賣市場
熱點城(cheng)市(shi)的(de)土拍措施，目的(de)是給火熱的(de)土地拍賣市(shi)場(chang)降溫(wen)。
一(yi)位業內人(ren)士告(gao)訴(su)記者，當城市(shi)土地越(yue)來越(yue)貴(gui)時(shi)，房價(jia)也(ye)會越(yue)來越(yue)高，又(you)會有更多(duo)的資(zi)本流入(ru)，搶奪下一(yi)波(bo)利(li)潤。如是循環(huan)，城市(shi)陷(xian)入(ru)了地產無盡的狂歡(huan)和迭(die)起的高潮中(zhong)，不能(neng)自已。地方政府在享受市(shi)場高潮的土地財政后，也(ye)會感受到退潮后的無力。
同時，越(yue)來(lai)越(yue)高的地(di)價對房(fang)企也是很大的壓力。別看(kan)開發商拿(na)地(di)動(dong)輒幾十億元甚至上(shang)百億元，實際上(shang)自己拿(na)出(chu)的真(zhen)金白銀并不多，大多是借用各種金融杠桿手(shou)段籌措(cuo)。一旦(dan)政策收緊資(zi)金流動(dong)性，開發商的資(zi)金鏈就(jiu)容(rong)易出(chu)現(xian)問題。
有(you)(you)業內人士認為，目前，一些熱點城市主動(dong)加(jia)推土(tu)地(di)、競拍(pai)自持、競爭保障房建設面積等，這些措(cuo)施(shi)都會給土(tu)地(di)拍(pai)賣(mai)市場降溫(wen)，將對(dui)樓市健(jian)康發展有(you)(you)著良好的(de)作用。
業內(nei)人士預計，目前(qian)熱點城市的(de)土拍(pai)模(mo)式，將會在其他房(fang)價上(shang)漲(zhang)過(guo)快(kuai)的(de)城市推廣和(he)使(shi)用。